L’indice de référence MSCI/REALPAC Canada Annual Property Index révèle un rendement des investissements modeste

Les résultats de l’indice de référence MSCI/REALPAC Canada Property Index le plus récent et le plus attendu ont enfin été rendus publics. Comme anticipé, le rendement a diminué en raison des diverses forces économiques qui affectent actuellement les marchés immobiliers à l’échelle mondiale, y compris les hausses de taux d’intérêt, l’inflation et le ralentissement de la croissance économique.

Le rendement global de tous les actifs en 2022 était de 2,3 %, alors qu’il s’élevait à 8 % en 2021. Il s’agit d’un résultat inférieur à la moyenne annualisée de 5,9 % pour la dernière décennie. L’indice représente 2 370 actifs immobiliers détenus directement dans 48 portefeuilles institutionnels, totalisant 45,48 millions de mètres carrés (489,5 millions de pieds carrés) et évalués à 172,8 milliards de dollars.

Le rendement global des actifs permanents – qui englobe les immeubles en propriété directe – était de 1,35 %, ce qui s’est traduit par un rendement du revenu de 4,35 % et une perte de croissance du capital de 2,9 % sur l’ensemble de l’indice.

Le rendement global a quelque peu fluctué au Canada depuis 2019. L’année 2019 a connu un bon rendement, mais il s’en est suivi des baisses causées par l’instabilité liée à la pandémie de COVID-19 en 2020, où le rendement global s’est établi à -3,7 %. L’année 2021, en revanche, a connu une hausse importante du rendement.

Alors que tous les secteurs affichent une tendance à la baisse, quelles catégories d’actifs se distinguent encore?

Les secteurs industriel et multifamilial/résidentiel demeurent les catégories d’actifs les plus performantes au Canada, affichant un rendement global de 17,1 % et de 4,8 % respectivement en 2022. La croissance du capital industriel a été de 13,1 % et celle du capital multifamilial de 1,5 %. Bien que ces secteurs demeurent les chouchous du marché canadien de l’investissement, leur rendement a diminué par rapport à l’an dernier, alors que le rendement global du secteur industriel était de 30,6 % et du secteur résidentiel de 7 %, selon le Real Estate News Exchange.

L’une des raisons pour lesquelles le secteur industriel continue d’afficher un rendement remarquablement solide est que les taux continuent d’augmenter. En effet, les loyers nets ont atteint une moyenne de 13,71 $ le pied carré au quatrième trimestre de 2022, établissant un nouveau record de croissance à 30,9 % d’une année à l’autre, selon CBRE.

De plus, il y a eu un nombre record de nouveaux produits livrés au Canada au quatrième trimestre, pour un total de 1,2 million de mètres carrés (12,7 millions de pieds carrés). Les conditions du marché demeurent difficiles; le taux de disponibilité national étant de seulement 1,6 %. La demande pour les secteurs industriels, en particulier les entrepôts et les espaces de distribution, continue de dépasser l’offre.

Pour le secteur multifamilial et résidentiel, les bases saines de la demande et l’offre limitée laissent présager une autre bonne année de croissance.

Sans surprise, les secteurs des bureaux et du commerce de détail ont été les plus durement touchés.

Le rendement des secteurs des bureaux et du commerce de détail était négatif dans la plupart des huit grandes villes canadiennes évaluées par l’indice. Le secteur des bureaux a affiché un rendement global de -5,8 % et une croissance du capital de -10,2 %.

Dans son rapport, MSCI/REALPAC souligne que le secteur des bureaux demeure une cible importante pour les investisseurs canadiens à l’échelle mondiale. Des questions demeurent cependant. Bien qu’un plus grand nombre d’employés soit de retour au bureau, le secteur souffre toujours d’une baisse de la demande liée au changement des habitudes d’utilisation des bureaux.

La vente au détail a affiché un rendement total de -3,9 % et une baisse de 8,4 % de la valeur du capital. Le secteur du commerce de détail est en voie de se rétablir, mais de nombreux défis l’attendent encore.

Le chef de la direction des investissements de Triovest s’intéresse au rendement du Canada

Prakash David, chef de la direction des investissements de Triovest, a participé au Forum sur l’investissement immobilier au Canada de 2023 qui s’est déroulé à Toronto le 31 janvier dernier. En collaboration avec un groupe d’experts éminents, dont des professionnels de KingSett Capital et d’Ivanhoé Cambridge, Prakash a contribué à évaluer les résultats de l’indice et la situation de l’industrie.

« Bien que l’indice n’ait rien révélé de surprenant, le Canada continue de surpasser de nombreux autres pays à l’échelle mondiale, remarque Prakash. Malgré l’incertitude entourant la hausse des taux d’intérêt et, par conséquent, la tarification des actifs, la confiance des investisseurs demeurera solide en 2023, notamment pour les propriétés industrielles et multifamiliales, car elles ont prouvé qu’elles pouvaient maintenir un rendement supérieur en période de ralentissement économique. »

Malgré un rendement à la baisse, l’immobilier canadien a surpassé les autres marchés à l’échelle mondiale

Trois autres pays ont publié leur déclaration de 2022 jusqu’à présent. Les États-Unis arrivent en tête avec un rendement global de 5,7 %, mais ce n’est pas le cas des autres pays.

Selon Reuters, le rendement des propriétés au Royaume-Uni en 2022 a chuté de 10,4 %. Une grande partie des pertes a eu lieu au cours de la deuxième moitié de l’année, où l’indice a affiché un rendement de -18 %, le niveau le plus bas depuis 2008. Selon MSCI, le secteur industriel du Royaume-Uni a été le plus durement touché, affichant une chute de la valeur du capital immobilier de 26 % au deuxième semestre de 2022, soit sa chute la plus importante jamais enregistrée.  

Le rendement sur les actifs immobiliers irlandais a chuté de 4,5 % au dernier trimestre de 2022, ce qui représente un déclin annuel de 6,2 % pour 2022. 

On s’attend à découvrir des baisses de rendement pour d’autres marchés mondiaux une fois que leur indice respectif sera publié.

Les domaines d’expertise de Triovest sont les secteurs industriel, multifamilial et résidentiel

Les investisseurs devront relever de nouveaux défis en 2023 et mettre à profit l’expertise locale. Les principales catégories d’actifs qui affichent un rendement supérieur au Canada, soit les secteurs industriel, multifamilial et résidentiel, constituent les domaines d’expertise de Triovest. Triovest est un acteur industriel de premier plan au Canada et développe une solide plateforme axée sur le secteur multifamilial.

Quelles que soient les fluctuations du marché, les investisseurs doivent travailler avec des professionnels expérimentés capables de fournir des solutions personnalisées, tant du point de vue des investissements que des conseils.

Luigi Luppi
Vice-président, Relations investisseurs